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政府制造的大動(dòng)遷是影響房?jī)r(jià)最主要原因，投機(jī)為其次

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此為舊文，登在2006年9月4日、9月11日的《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》上。那時(shí)中紀(jì)委進(jìn)駐馬勒別墅已經(jīng)一個(gè)月，離陳良宇“事發(fā)”只有20天?！督?jīng)濟(jì)觀察報(bào)》總編告訴我，如果沒(méi)有“中紀(jì)委進(jìn)駐”的風(fēng)聲，不可能登載此文。因?yàn)榇饲坝嘘P(guān)方面曾經(jīng)教訓(xùn)過(guò)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：“上海的事情不要你們管！”

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前些日子鬧嚷嚷的又在叫“救房市”了！可惜這里不是美國(guó)。美國(guó)搞得再糟，好歹“市場(chǎng)”了百多年，人家“救市”，說(shuō)得過(guò)去，而我們的所謂“房地產(chǎn)市場(chǎng)”，能算市場(chǎng)嗎？

登載舊文，就為了讓大家評(píng)論：中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)“市場(chǎng)”了嗎？

如果不是市場(chǎng)，那“救市”又從何談起！

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影響房?jī)r(jià)的真正原因

——對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題從理論到實(shí)際的一次梳理

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王煉利

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一段時(shí)間以來(lái)，我們可以從學(xué)者官員口中筆下反復(fù)聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說(shuō)價(jià)格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格并不高，面對(duì)如此的需求，房子應(yīng)該還要漲，才符合需求定律。

現(xiàn)在我們來(lái)分析這段話的邏輯錯(cuò)誤在哪里。

一、從邏輯判斷角度分析其錯(cuò)誤

如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結(jié)構(gòu)：1.肯定式：如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在價(jià)格低，所以需求量大。2.否定式：如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價(jià)格不低。

在以上兩種邏輯結(jié)構(gòu)中，“價(jià)格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價(jià)格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價(jià)格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。

現(xiàn)在，中國(guó)學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結(jié)構(gòu)的：如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價(jià)格低。這里的邏輯錯(cuò)誤是：必要條件是不能作推斷的，“需求量大”是必要條件，不能作 “價(jià)格低”的推斷。因此，邏輯判斷不能成立。

二、從邏輯推理角度分析其錯(cuò)誤

根據(jù)需求定律建立推理式，這個(gè)推理式中是不存在充分必要條件關(guān)系的，即不存在“如果有大學(xué)，必定有大學(xué)生，如果沒(méi)有大學(xué)，必定沒(méi)有大學(xué)生，大學(xué)存在是大學(xué)生存在的充分而且必要的條件”這樣一種條件關(guān)系，但學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”就存在了這種關(guān)系，他們說(shuō)，如果價(jià)格低，需求量一定大；如果價(jià)格不低，需求量一定不大，然而因?yàn)閮r(jià)格低決不是需求量大的充分必要條件、造成需求量大的理由多了，所以，這個(gè)邏輯推理也不能成立。

但我們的學(xué)者官員把價(jià)格當(dāng)成了影響需求量的充分必要條件，還因此導(dǎo)出了房?jī)r(jià)還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國(guó)禍民了！

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經(jīng)濟(jì)學(xué)的入門ABC：需求量不是成交量

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首先把“需求”當(dāng)作一個(gè)定律來(lái)定義來(lái)闡述的，是生于1842年的英國(guó)劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”。

“……因此，就可得出一個(gè)普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購(gòu)買者，這個(gè)數(shù)量的售價(jià)就必然越??；或者，換句話說(shuō)，需要的數(shù)量隨著價(jià)格的下跌而增大，并隨著價(jià)格的上漲而減少?！?/p>

以上黑體字，就是原汁原味的馬歇爾需求定律。這個(gè)定律往往被誤讀，誤把馬歇爾說(shuō)的“需要的數(shù)量”（即通常所說(shuō)需求量）當(dāng)成現(xiàn)實(shí)世界中真實(shí)發(fā)生的交易量了！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個(gè)確定的消費(fèi)者，當(dāng)問(wèn)這個(gè)消費(fèi)者每鎊茶葉的價(jià)格是50便士時(shí)，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6鎊；價(jià)格40便士時(shí)，最多愿意買多少？回答買7鎊；價(jià)格33便士時(shí)最多愿意買8鎊……當(dāng)價(jià)格跌到17便士時(shí)，他說(shuō)他最多愿意買13鎊了。這在一定價(jià)格限制下的最高購(gòu)買數(shù)量6鎊、7鎊、8鎊、13鎊才是需求定律中指的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個(gè)需求量是消費(fèi)者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實(shí)上并不存在。但是需求量這個(gè)概念非常重要， “需求定律是經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈魂，而這靈魂的重點(diǎn)是需求量這個(gè)抽象概念。這是科學(xué)起點(diǎn)的需要”（張五?！督?jīng)濟(jì)解釋》）因此，需求定律決不是隨便什么人拿來(lái)就可以“活學(xué)活用”、“急用先學(xué)”的。

理論上的“需求量”增加減少不但取決于價(jià)格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟(jì)理論角度談?wù)撟》康氖袌?chǎng)需求量，決不應(yīng)該只有一種市場(chǎng)需求量，而是應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的不同消費(fèi)層次，尋找與各自消費(fèi)能力契合的消費(fèi)需求。既然住房的市場(chǎng)需求量應(yīng)根據(jù)社會(huì)各階層收入不同而構(gòu)筑不同的需求關(guān)系，那么，在21世紀(jì)的當(dāng)今中國(guó)，要把從中等收入者開始以降的中等偏下收入者、低收入者這些社會(huì)的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人員都排除出住房供應(yīng)體系以外，這不僅在21世紀(jì)的文明社會(huì)中絕無(wú)僅有，也意味著中國(guó)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)喪失了市場(chǎng)的基本功能。

需求定律反映了凡是價(jià)格變動(dòng)引起的需求量變動(dòng)，總是價(jià)格越低需求量越大，但價(jià)格之外因素引起的需求量變動(dòng)，并不是價(jià)格越低需求量越大的。當(dāng)房地產(chǎn)需求量單由價(jià)格決定時(shí)，是價(jià)格越低需求量越大的，但如果一個(gè)城市面臨連續(xù)多年的大動(dòng)遷、面臨大量的投機(jī)客時(shí)，需求量就決不是由價(jià)格所決定、決不是價(jià)格越高需求量越少的。需求量既然不是由價(jià)格決定，價(jià)格高低在這個(gè)前提下就不能影響需求量。

需求定律是基于消費(fèi)行為是由個(gè)人作選擇基礎(chǔ)上的定律，消費(fèi)行為如果不符合“由個(gè)人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對(duì)于對(duì)某物有購(gòu)買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機(jī)，你對(duì)住房就沒(méi)有購(gòu)買欲望，價(jià)高價(jià)低與你完全無(wú)關(guān)，不降價(jià)你的需求量為零，降價(jià)你的需求量還是為零。但如果因?yàn)閯?dòng)遷要你買房，由于動(dòng)遷不是你自己的選擇，市場(chǎng)上住房成交量再大，按照需求意愿來(lái)說(shuō)，你的需求量仍然為零。

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動(dòng)遷和投機(jī)

——影響城市住房成交量60%~70%的最重要因素

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學(xué)者和官員一直對(duì)特大城市住房的成交量津津樂(lè)道，“這么大的成交量，怎么會(huì)有泡沫？”“這么大的成交量，那是真實(shí)的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例？

占全國(guó)商品房銷售面積9%的上海，2002年動(dòng)遷戶購(gòu)房要占到上海個(gè)人購(gòu)房總量的40%（王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)到來(lái)》，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告總165期），2003年上海的中心城區(qū)拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、是2002年拆遷面積的1.75倍！

1995年時(shí)，上海城市的中心地帶有250萬(wàn)戶家庭（當(dāng)時(shí)浦東13個(gè)街道28萬(wàn)家庭戶），十年間有80多萬(wàn)戶牽涉到了動(dòng)遷，這是32%的動(dòng)遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動(dòng)遷比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的影響遠(yuǎn)不止百分之三十、百分之四十！可以想見(jiàn)，如果不是大規(guī)模動(dòng)遷，這個(gè)城市的住宅銷售量會(huì)跌去一半！

普通商品房的另一個(gè)重要需求是投機(jī)。

“據(jù)上海有關(guān)部門對(duì)上海中心城區(qū)180個(gè)樓盤的抽樣調(diào)查表明，2003年上海投資性購(gòu)房的比例已高達(dá)16%，并仍有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)?！保ㄉ虾Ｆ招婪康禺a(chǎn)咨詢公司王水田）2003年上海商品住宅成交均價(jià)是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價(jià)要比2003年增加28%，2005年成交均價(jià)比2003年增加4.9%，2004年的投機(jī)者購(gòu)房占全部購(gòu)房者的比重應(yīng)該比2003年還要高是無(wú)疑的了。

動(dòng)遷購(gòu)房量約占總購(gòu)房量的40%，投機(jī)購(gòu)房購(gòu)房量約占總購(gòu)房量的20%，還剩多少是市民的自主購(gòu)房行為？

　　2004年6月，《解放日?qǐng)?bào)》“誠(chéng)信咨詢”機(jī)構(gòu)對(duì)1100戶上海居民抽樣調(diào)查顯示，上海有59.2%的居民近4年沒(méi)有買過(guò)房子，其中20%因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力問(wèn)題；44.3%在觀望等待，可以想見(jiàn)，如果沒(méi)有大規(guī)模動(dòng)遷，這4年沒(méi)有買過(guò)房子的居民比例應(yīng)該在百分之八十以上。浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)部門在2003年年中作的居民購(gòu)房意向調(diào)查顯示，城區(qū)居民家庭中86%近三年無(wú)購(gòu)房意向，其中39.7%是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高無(wú)力購(gòu)房（那還是按照2003年的房?jī)r(jià)）；有購(gòu)房意向的家庭占14%，總數(shù)8.6萬(wàn)戶，其中要到三年以后才打算購(gòu)房的占59.4%。

所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房都不能當(dāng)回事的——你知道其中有多少是政府的大動(dòng)遷造成？

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住房改革——人民為國(guó)家挑重?fù)?dān)，

地方政府的回報(bào)——“成片改造”中心城區(qū)，給房地產(chǎn)商“甜頭 ”

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從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺(tái)的背景是什么？是當(dāng)時(shí)城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來(lái)！就全國(guó)而言，1998年全國(guó)商品住宅空置房面積是6146萬(wàn)平方米，連帶商業(yè)用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國(guó)國(guó)有單位的職工工資總額。

以上海為例，1995年當(dāng)年住宅竣工面積是530萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積是536萬(wàn)平方米，空置面積是346萬(wàn)平方米，空置房相當(dāng)于該年銷售面積的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年竣工面積是1229萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積1243萬(wàn)平方米，空置面積增加到922萬(wàn)平方米，空置房相當(dāng)于該年銷售面積的74%。

當(dāng)時(shí)的宏觀形勢(shì)是東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)出口商品競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了嚴(yán)重影響，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn) “買方市場(chǎng)”格局，這些因素匯集在一起，使我國(guó)要維持GDP增長(zhǎng)速度必須發(fā)掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這才導(dǎo)致1998年下半年國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件出臺(tái)。文件規(guī)定：“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化?！?/p>

既然國(guó)家需要人民為之挑擔(dān)，國(guó)家當(dāng)然也要考慮人民的承受能力，并在政策制訂時(shí)盡力給以“政策性傾斜”。所以，國(guó)發(fā)[1998]23文件建議當(dāng)房?jī)r(jià)與家庭年收入比到達(dá)4：1以上，可以對(duì)住房低水平的職工給予補(bǔ)貼了，這說(shuō)明國(guó)家是把房?jī)r(jià)收入比4：1當(dāng)成了一個(gè)標(biāo)桿的。文件還指出，“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住 房”。這是國(guó)家對(duì)住房商品化后各階層居民解決住房問(wèn)題的原則性指導(dǎo)意見(jiàn)，但這個(gè)精神被閹割篡改了，現(xiàn)在提起中低收入家庭，竟然相當(dāng)于吃救濟(jì)的同義詞，而買商品房、甚至高價(jià)商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的唯一選擇。＝

結(jié)果，有著原則性指導(dǎo)意義的國(guó)發(fā)[1998]23文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個(gè)，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時(shí)，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬(wàn)，如果按國(guó)務(wù)院文件提及的4：1的房?jī)r(jià)比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房?jī)r(jià)也就是是11.32萬(wàn)，即每平方米1887元。上海市民什么時(shí)候聽說(shuō)有這么個(gè)房?jī)r(jià)？！也因?yàn)槿绱?，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，唯一的辦法就是不斷制造動(dòng)遷理由，讓政府有計(jì)劃的大動(dòng)遷來(lái)制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動(dòng)遷掉的市民來(lái)消化房地產(chǎn)商的“供應(yīng)”，又給了房地產(chǎn)商賺取黃金地段級(jí)差地租差價(jià)的“甜頭”。地方政府對(duì)此解釋：不給房地產(chǎn)商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

至于動(dòng)遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來(lái)了多少困難和不便，都因?yàn)橹圃靹?dòng)遷的人的住房問(wèn)題已經(jīng)在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會(huì)為這種動(dòng)遷制造冠冕堂皇的理由、而且只要他們感到需要，這種理由永遠(yuǎn)不會(huì)窮盡的。

理由無(wú)窮盡，動(dòng)遷無(wú)休止，大規(guī)模動(dòng)遷就是在用政府行為解決住房供需不對(duì)稱的矛盾。

城市大規(guī)模的動(dòng)遷，就是政府和房地產(chǎn)商一手制造了供應(yīng)（每年有那么多房制造出來(lái)又不斷積壓），再一手制造大規(guī)模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產(chǎn)商共同賺取級(jí)差地租、從級(jí)差地租中得益的動(dòng)機(jī)。

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大動(dòng)遷的動(dòng)力——奪得中心城區(qū)的最高級(jí)差地租

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要老百姓動(dòng)遷，總需要高尚的理由。“為人民”是張嘴就來(lái)的理由。那么動(dòng)遷總應(yīng)該動(dòng)遷最差的房子，應(yīng)該“雪中送炭”吧？不！上海在1980年時(shí)中心城區(qū)有437萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋，到1990年，還剩下123萬(wàn)平方米，10年減少了314萬(wàn)平方米， 1999年，除浦東新區(qū)外的9個(gè)中心城區(qū)還有危棚簡(jiǎn)屋42萬(wàn)平方米。然而到了2004年， 9個(gè)中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋面積仍然有26.55萬(wàn)平方米，五年只減少了15.5萬(wàn)平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬(wàn)平方米，一等舊式里弄拆了154萬(wàn)平方米。90年代后期開始，大動(dòng)遷就是致力于動(dòng)遷黃金地段的房子。

政府和房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了雙贏。政府是土地唯一賣家，政府本有著“造價(jià)”的便利，但政府以“有利舊房改造”為由，以低于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出讓了土地（有時(shí)是零地價(jià)，所以地價(jià)是否真的高了納稅人是不知情的），說(shuō)其中并無(wú)政府利益和政府官員利益，到目前為止似乎缺乏證明；房地產(chǎn)商則以低于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格得到了土地，原住民被廉價(jià)打發(fā)。

是政府通過(guò)大動(dòng)遷把城市原住民由歷史上傳存下來(lái)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行新一輪置換，這種置換使居民在長(zhǎng)則五六十年七八十年短則二三十年居住過(guò)程中，因住房所在地的土地升值而帶來(lái)的級(jí)差地租新價(jià)值得以抹去，而這個(gè)級(jí)差地租比房屋本身值錢千萬(wàn)倍。誠(chéng)然，土地歸國(guó)家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國(guó)家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權(quán)利把原先就在一塊高的級(jí)差地租地段上生活的原住民動(dòng)遷掉，然后將高級(jí)差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價(jià)？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP），人民從不知道政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、有多少益處反饋給了人民！難道土地收入是地方政府的小金庫(kù)？難道土地的價(jià)值不是原來(lái)就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來(lái)的嗎？不！級(jí)差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結(jié)果，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)雖不得顯現(xiàn)其價(jià)值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價(jià)值不等于土地價(jià)值今天才制造出來(lái)！房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機(jī)會(huì)還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級(jí)差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本、甚至不須自己支付的成本！

用這樣的成本，去年上海房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅創(chuàng)造了世界之最！從2004年7月到2005年3月，僅8個(gè)月時(shí)間盧灣區(qū)新盤住宅成交均價(jià)從14082元萬(wàn)飆升到30925元，上漲了一倍多！黃浦和靜安區(qū)也分別上漲了1萬(wàn)元（2005年第五期《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）。不要說(shuō)中國(guó)，全世界都不見(jiàn)這樣的漲幅！這還叫“市場(chǎng)價(jià)”嗎？

如果不發(fā)生大動(dòng)遷，普通居民是在替國(guó)家暫為保管“級(jí)差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動(dòng)遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級(jí)差地租的土地為自己謀全世界罕見(jiàn)的暴利，還自以為得計(jì)。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來(lái)的城市價(jià)值！而這個(gè)權(quán)利，竟然是政府給的！

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缺乏選擇的動(dòng)遷真是為老百姓嗎？

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政府一手制造了供應(yīng)和需求，這需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動(dòng)遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動(dòng)遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子已經(jīng)被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對(duì)象了，也是老百姓需求？不！這些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實(shí)質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級(jí)差地租的需求。

百姓真正的需求是自會(huì)用錢來(lái)投票的，但政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計(jì)算，北京有1.2萬(wàn)平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點(diǎn)大多在289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、一萬(wàn)平方公里處市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠(yuǎn)的地方去（上海已經(jīng)竣工的多層住宅有55%建在外環(huán)線以外，這幾年新開工的多層住宅則有70%左右建在外環(huán)線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費(fèi)午餐？交通費(fèi)用的大幅增加將是城市居民對(duì)GDP新的巨大貢獻(xiàn)！而如果住房能讓市民作自主選擇，即使倒貼房地產(chǎn)商地價(jià)，他都不敢把房子造到1萬(wàn)平方公里、5000平方公里的市區(qū)邊緣！

總而言之，是政府在主導(dǎo)搞大規(guī)模動(dòng)遷，而政府又給民眾提供了多少種選擇？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的選擇，而是我想搬哪里，哪里總有著能滿足我要求的選擇——這才是服務(wù)型政府做的事情

到現(xiàn)在為止，選擇是乏善可陳，動(dòng)遷是要進(jìn)行到底的。地方政府已經(jīng)從動(dòng)遷中發(fā)現(xiàn)，動(dòng)遷能給高房?jī)r(jià)尋找一個(gè)最底的支撐點(diǎn)——地方政府是決不愿意讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)的。

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動(dòng)遷是怎樣給高房?jī)r(jià)尋找最低支撐點(diǎn)的？

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眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等收入者、中等以下收入者，如果沒(méi)有動(dòng)遷，在商品房?jī)r(jià)每平方米單價(jià)六、七千元又多是大房型時(shí)，決然不會(huì)有買商品房的需求，但是，當(dāng)動(dòng)遷房是每平方米四千元多時(shí)，動(dòng)遷戶就會(huì)在每平方米四千多元的價(jià)格基點(diǎn)上，產(chǎn)生購(gòu)買每平方米六、七千元房子的 “需求”，因?yàn)檫@意味著他們是用單價(jià)二、三千多元的代價(jià)住單價(jià)六、七千多元的房子。在這種情況下，每平方米6000元、7000元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米6000元、7000元的住宅是適應(yīng)中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的.

所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費(fèi)者個(gè)人選擇導(dǎo)致的消費(fèi)行為的確擾亂了市場(chǎng)價(jià)格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價(jià)位就在每平方米6000元、7000元的底價(jià)上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場(chǎng)三分之一~二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

普通商品房房?jī)r(jià)的低價(jià)位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房?jī)r(jià)要往下降就有了強(qiáng)有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八、九千乃至一萬(wàn)多的高房?jī)r(jià)就無(wú)奈也無(wú)話可說(shuō)。他們只能當(dāng)房奴了。

這種高房?jī)r(jià)能支撐多久？如果拆遷不再大規(guī)模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房?jī)r(jià)就難以為繼。

但是，政府制造需求量的積極性會(huì)降低嗎？看這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計(jì)是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計(jì)是13.8億平方米；每年的銷售面積總是低于新開工面積——只有新開工面積的68%左右。2005年年末，全國(guó)商品住宅空置面積是8319萬(wàn)平方米（國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部）。上海的全部空置房面積近一千萬(wàn)平方米，空置的住宅估計(jì)有700萬(wàn)平方米吧。

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缺乏成熟的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，地方政府有責(zé)！

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當(dāng)最大多數(shù)人無(wú)法在市場(chǎng)上選擇到合適的住房時(shí)，一些一貫正確的專家學(xué)者出來(lái)說(shuō)話了：不是能租房嗎？年輕人，不要一步到位嘛！親愛(ài)的專家學(xué)者們，你們?cè)趺淳褪巧剿幍白骷亿w樹理筆下的“常有理”呢？“一步到位”不就是你們這些專家學(xué)者提出來(lái)的？中美兩國(guó)兩老太的故事不就是你們杜撰的？是你們從進(jìn)入21世紀(jì)前后起就不斷“引導(dǎo)”市民在房地產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)，你們?cè)趺淳湍敲唇⊥兀?/strong>

普通居民從未拒絕租房，在特大城市上海，80歲左右的老人大多是50年多前的租房客，他們用金條將房子從二房東手中“訂”下來(lái)，他們就有了長(zhǎng)久使用權(quán)，二房東是不能隨心所欲把房客趕走的！而現(xiàn)在中國(guó)城市的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)根本還未形成！還是以上海為例，根據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，1995年，房地產(chǎn)業(yè)的商品住宅出租給個(gè)人的面積相當(dāng)于銷售給個(gè)人的住宅面積的6.1%，2000年，相當(dāng)于0.88%，到2004年，只相當(dāng)于0.85%。政府是什么時(shí)候想到還有一塊“租”的市場(chǎng)的？是到房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到連中產(chǎn)階層都無(wú)力承擔(dān)時(shí)，是房?jī)r(jià)漲到激起眾怒時(shí)，再來(lái)告誡大家：即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，也有一半人租房住的！那么，為什么要到2006年，這個(gè)信息在主流媒體上才形成“流”呢？筆者早在2002年11月針對(duì)當(dāng)時(shí)主流媒體和官員讓居民買房要“一步到位”的鼓吹，就告訴上海市民，香港有46.5%的住戶是租房戶、香港居民36%住在40平方米以下、47%住在40~69.9平方米的房子里，購(gòu)房能力比我們高出許多的香港市民都做不到在住房上“一步到位”、都有近一半居民租房居住，我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ獮榉康禺a(chǎn)商買單（《希望與危機(jī)并存的上海房地產(chǎn)業(yè)》）？這篇在網(wǎng)上廣泛流傳的文章，因?yàn)榕c“大主流”聲音有悖，即使在主流媒體上出現(xiàn)，也只能被小心翼翼地引上幾段。

現(xiàn)在，政府想到租房市場(chǎng)了。目前的租房市場(chǎng)主要是由民間個(gè)體操作——政府放棄了，民間自會(huì)來(lái)拾遺補(bǔ)缺，但是，當(dāng)社會(huì)還沒(méi)有建立對(duì)租房業(yè)的制度性保障時(shí)、當(dāng)整個(gè)社會(huì)都缺乏信用時(shí)，即使是需要租房的人又怎么能放心租房？現(xiàn)在上海有三分之二以上的租房居住者是外來(lái)人員，租房以臨時(shí)和短期為主，而定居者要求租房時(shí)間相對(duì)要長(zhǎng)，要有穩(wěn)定居住的保障。政府能以制度給以保障嗎？反之，有房出租的人也因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)缺乏信用，無(wú)法保障其利益而不敢輕易租呀！

所以，自從“住房商品化”后，中國(guó)城市居民需要住房就只有一種選擇 ：買房。

當(dāng)大部分居民對(duì)生活必需品——住房的需求增加了，卻面臨著買不成也租不成時(shí)，社會(huì)能安定嗎？

政府不是“常有理”，社會(huì)不安定，政府是該反省的。

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房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是“新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”的發(fā)展

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2003年到2004年，有著31個(gè)門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計(jì)投資只占房地產(chǎn)累計(jì)投資的75.6%。第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬(wàn)億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤(rùn)總額9548億，有著7萬(wàn)億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額1226萬(wàn)億。制造業(yè)利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當(dāng)比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤(rùn)占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱了什么？貢獻(xiàn)了GDP ？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的是“固定資本形成總額”，1995年時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來(lái)的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會(huì)再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。

至于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP 的拉動(dòng)作用，應(yīng)該讓所有關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)的人士明白：任何正常的生產(chǎn)活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生GDP ，我們從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每個(gè)人都在為GDP作貢獻(xiàn)——我們每月每年的收入就是我們的貢獻(xiàn)的體現(xiàn)！ 90年代后千軍萬(wàn)馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)特別大，而是在尋找“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”過(guò)程中，政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)”，這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)是唯一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當(dāng)這個(gè)利益增長(zhǎng)點(diǎn)的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地?cái)[下的一局局盛宴就不難理解了！

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不必把境外需求視若洪水猛獸，最危險(xiǎn)的投機(jī)者在國(guó)內(nèi)

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購(gòu)買中國(guó)的特大城市房產(chǎn)，可能是國(guó)外投資者組合投資中的一個(gè)組成部分，但不會(huì)是重要組成部分。國(guó)外投機(jī)者不會(huì)主要以不動(dòng)產(chǎn)來(lái)投機(jī)，他們購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的目的是隨時(shí)準(zhǔn)備在短期內(nèi)賺差價(jià)。

國(guó)外投資者把高檔商品房?jī)r(jià)格拉高，這種行為會(huì)影響到高檔房的價(jià)格，然而，因?yàn)楦邫n商品房的消費(fèi)對(duì)象本來(lái)就不是以本地居民為主，而是以中國(guó)頂尖的富人為主，這些富人對(duì)住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費(fèi)能力，旁人操什么心？

主要的危險(xiǎn)，還是來(lái)自國(guó)內(nèi)投機(jī)者。

至于有學(xué)者說(shuō)“全世界各地的人”未來(lái)要“移居北京和上海”，這只能看成某些“飽食之士”不負(fù)責(zé)任的信口開河，絕對(duì)當(dāng)不得真。與這些學(xué)者的輕率形成鮮明對(duì)照的是，2005年5月~7月，香港規(guī)劃署作了《香港居民在中國(guó)內(nèi)地居住的情況和意向》的調(diào)查，24800名18歲以上香港居民接受了調(diào)查。調(diào)查部分結(jié)果如下：到2005年7月，香港居民在內(nèi)地購(gòu)買住房181600個(gè)，比2003年下跌了16%，租賃房屋30600個(gè)，比2003年增加了28%；購(gòu)買和租賃住房者90%住在廣東，其余住福建和上海；買房者的實(shí)用面積中位數(shù)是90.1平方米；香港有97%的居民表示無(wú)意到內(nèi)地居住，其中難以適應(yīng)內(nèi)地環(huán)境的占28%，因?yàn)橄愀塾形飿I(yè)的占27%；打算到內(nèi)地居住的人中，只有61%準(zhǔn)備在內(nèi)地購(gòu)買物業(yè)，12%打算租賃，其余選擇住在親戚家中；當(dāng)問(wèn)及在什么情況下愿意到內(nèi)地居住，82%的人回答任何情況下都不會(huì)考慮到大陸居住；愿意到大陸的居住的重要原因是要么是退休了，要么是在內(nèi)地就業(yè)。

這個(gè)調(diào)查報(bào)告屬于香港2005年主題性住房統(tǒng)計(jì)調(diào)查，反映了香港居民對(duì)于大陸房產(chǎn)的需求，該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的確給了我們很大啟示，告訴我們“全世界各地的人”是不會(huì)盲目移居的，不把他們的移居意愿搞清楚，是沒(méi)有根據(jù)說(shuō) “當(dāng)我們說(shuō)房?jī)r(jià)對(duì)于這兩大城市（北京上海）的市民來(lái)說(shuō)望塵莫及的時(shí)候，對(duì)那些還不是當(dāng)?shù)鼐用竦珔s希望未來(lái)移居北京和上海的全世界各地的人們來(lái)說(shuō)，他們看到了北京和上海的未來(lái)前景和潛力，因而他們?cè)敢飧冻鲞@樣高的價(jià)格?！?/strong>

其實(shí)，特大城市為海外人士準(zhǔn)備些住宅沒(méi)有什么錯(cuò)的，為全國(guó)各省市的先富一族準(zhǔn)備些住宅也沒(méi)有什么錯(cuò)，問(wèn)題在于地方政府自己不能領(lǐng)頭干燒香趕和尚的事，如果這樣干了，人們就有足夠的理由懷疑你的動(dòng)機(jī)。因?yàn)楹茱@然，這里面充滿了尋租機(jī)會(huì)。

是城市為在茲生活工作的人提供服務(wù)。不是生活在城市里的人要為城市服務(wù)。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，那是本末倒置了。

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房?jī)r(jià)難跌，但該跌；跌了，天塌不下來(lái)！

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摩根士丹利的謝國(guó)忠一直預(yù)言房?jī)r(jià)要跌，但一直沒(méi)跌下來(lái)。

從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)一定上漲的。但這句話說(shuō)了等于沒(méi)說(shuō)，因?yàn)楣べY總會(huì)上漲的，物價(jià)總會(huì)上漲的。美國(guó)1941年只有9%的家庭年收入超過(guò)5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美國(guó)46%的家庭收入超過(guò)1萬(wàn)美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美國(guó)居住管理局所屬住宅的全部家庭年平均收入為837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美國(guó)有20%的家庭年收入7千到一萬(wàn)美元，年收入6千到7千、1萬(wàn)到1.5萬(wàn)美元的家庭各占11%，那時(shí)公寓平均年租金是2340美元。1964年開始，凡房租超過(guò)個(gè)人收入25%的費(fèi)用一律由政府補(bǔ)貼。

現(xiàn)在的中國(guó)學(xué)者官員是完全撇開收入談房?jī)r(jià)，說(shuō)房?jī)r(jià)由需求決定的。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)告訴我們，需求量是收入的產(chǎn)兒，需求量取決于兩個(gè)因素：價(jià)格和收入。不同的收入階層有不同的需求曲線需求量，不能混為一談。

別墅高檔公寓對(duì)應(yīng)的只能是富人，如果高價(jià)房供過(guò)于求了，幾萬(wàn)元的高房?jī)r(jià)維持不下去了，再對(duì)人家諂媚說(shuō) “看好未來(lái)”也是沒(méi)有用的，投機(jī)者對(duì)“未來(lái)”興趣不高，除了自住，沒(méi)有必要買個(gè)房子儲(chǔ)存起來(lái)去“長(zhǎng)期看漲”，資金要流動(dòng)才能增值這個(gè)基本道理投資者不會(huì)不懂；而買了高檔住宅單為收取租金的人也不太可能有——租金高了，對(duì)租房者來(lái)說(shuō)還不如按揭，租金低了，要幾十年才能收回本錢，有這么投資的嗎？ 2005年一季度以后，高價(jià)房明顯“漲不動(dòng)”了。當(dāng)然，秋后的螞蚱總會(huì)有的。

特大城市的“普通商品房”（動(dòng)遷用房不算）之所以好銷，有拆遷戶在買，也有相當(dāng)投資客在買，那么普通商品房能跌嗎？如果動(dòng)遷不止，就很難。那是最低價(jià)在高位得到支撐了。像上海世博會(huì)的動(dòng)遷，倒是大部分拆遷者都能滿意（看樣子動(dòng)遷成本是由世博會(huì)來(lái)承擔(dān)了），但是，動(dòng)遷者雖滿意對(duì)于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高價(jià)位得到支撐，不動(dòng)遷的百姓就更加無(wú)望得到改善，最后將形成這樣的惡性循環(huán)：要改善，等動(dòng)遷。本來(lái)不符合民眾意愿的動(dòng)遷變成民眾盼望的，那是因?yàn)椴粍?dòng)遷，就得不到補(bǔ)貼，有了補(bǔ)貼款，才有希望多一份選擇。比起要你搬哪里你就得搬哪里，當(dāng)然是希望能多點(diǎn)選擇余地。

房?jī)r(jià)下跌是艱難的。但是，下跌艱難是一回事，該不該跌又是一回事。現(xiàn)在一些學(xué)者官員以所謂“房?jī)r(jià)下跌造成資產(chǎn)縮水”來(lái)臆造房?jī)r(jià)不能跌的理由，似乎是悲天憫人，其實(shí)站不住腳。當(dāng)年股市狂漲，不也有人反對(duì)擠股市泡沫嗎？不也炮制了千萬(wàn)條股市不能下跌的理由嗎？但當(dāng)莊家把千萬(wàn)股民玩夠以后逢高出貨逃之夭夭——相當(dāng)資金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的資產(chǎn)不是大大縮水了嗎？縮水也就縮水了，損失慘重也就自認(rèn)倒霉，股民自殺只在股市剛開始有耳聞，以后大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力都增加了。同時(shí)他們學(xué)會(huì)用腳投票了，不再輕易“跟進(jìn)”了?！肮擅瘛笨偙取胺棵瘛倍嗟枚喟?？股市跌下來(lái)了，股民該怎么活還得怎么活，GDP不也是年年見(jiàn)漲嗎？

至于說(shuō)到資產(chǎn)“縮水”，現(xiàn)在的人們已經(jīng)司空見(jiàn)慣了。小到高溫天雞毛菜（一寸多長(zhǎng)的小青菜）賣到4元一斤（平時(shí)一到兩元），薺菜要賣到12元，你買了，就意味著你的資產(chǎn)“縮水”了，國(guó)家通貨膨脹則是大家的資產(chǎn)縮水。銀行存款利息上調(diào)，存錢在銀行的人很高興，其實(shí)上調(diào)利息往往就意味著你存在銀行的資產(chǎn)在縮水。前天肉是10元一斤，你不買肉，把錢存銀行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上調(diào)到6%，這10元錢的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高興嗎？那么告訴你，昨天的肉已經(jīng)10.0 1元一斤，漲了一分錢，這一分錢就是你不買這一斤肉省下來(lái)的利息的3倍。（當(dāng)然，這里是打個(gè)比方。銀行存款利息上調(diào)的原因多了，但銀行利息大上調(diào)物價(jià)水平總體上漲的道理不會(huì)錯(cuò)）。漲工資是大家盼望的事情，可哪一次漲工資不是伴隨著物品價(jià)格上漲？漲工資同時(shí)，工資總歸多少要縮些水。漲工資是物價(jià)上漲的結(jié)果，不是原因，中外無(wú)一例外。漲工資的好處在于，你可以對(duì)物品有更多的選擇，是的，還是“選擇”，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，選擇最為重要。

房?jī)r(jià)大漲，如果其他商品不漲價(jià)，就意味著其他商品相對(duì)于房子價(jià)值在縮水。原先你30萬(wàn)一套房可以換一輛中檔轎車，現(xiàn)在同樣房型要漲到60萬(wàn)，意味著要2輛中檔轎車換一套房，這“車”相對(duì)于“房”就縮水一半了。物價(jià)指數(shù)告訴我們，以2000年為基準(zhǔn)，到2004年，上海的商品零售價(jià)格指數(shù)下跌6.3點(diǎn)，房?jī)r(jià)指數(shù)上漲53.6點(diǎn)。那就是說(shuō)，2000年到2004年，所有的商品相對(duì)于房子而言都在大縮水，縮水幅度高達(dá)60%。怎么沒(méi)有官員為其他商品這樣大幅度的縮水而叫喚呢！

“這樣，不正說(shuō)明買房能保值嗎？”說(shuō)得好。既然房子有這樣的保值功能，房地產(chǎn)商何必做鋪天蓋地的買房廣告？他們自己留著保值不就得了？其實(shí)他們是知道的：房屋不可能保值，更不可能升值，只會(huì)越住越不值錢，否則就沒(méi)有“房屋折舊”一說(shuō)，值錢的只能是地皮，讓地皮值錢是故意的、人為的，馬歇爾就說(shuō)過(guò)，一些地方的環(huán)境改善，那是“由于土地使用者為提高土地的價(jià)值而故意投資造成的”。因?yàn)橹靛X的是地皮，而地皮不會(huì)屬于買房者，因?yàn)榉孔涌偸窃阶≡讲恢靛X，因此，你就根本無(wú)法為你的房子保值。一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子：前幾年拆遷的黃金地段的新式里弄房子當(dāng)初原住民買下時(shí)的價(jià)格都不菲，他們當(dāng)時(shí)也想著：“買房保值呢”，結(jié)果是多少錢被打發(fā)走的？你能因?yàn)椤爱?dāng)初多少條子買來(lái)的”為由而討價(jià)討到同樣價(jià)值？好房子本身不能以好價(jià)格保住，還保什么值？

所以，不要用“資產(chǎn)縮水”來(lái)嚇唬老百姓。 但也只能這樣來(lái)嚇唬老百姓，如果用百姓都能懂的話來(lái)教導(dǎo)百姓，當(dāng)官還能有這么好當(dāng)嗎？

筆者以前一直認(rèn)為，作為居民必需品的住房讓居民中大多數(shù)買不起是不應(yīng)該的，所以房?jī)r(jià)總會(huì)跌下來(lái)。現(xiàn)在看來(lái)，的確是估計(jì)錯(cuò)了。一旦強(qiáng)有力的、不受約束的地方政府介入了這個(gè)市場(chǎng)，這就不是市場(chǎng)了，既然不是市場(chǎng)，怎么會(huì)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律行事呢？房地產(chǎn)的價(jià)格獨(dú)立于所有商品價(jià)格以外大漲特漲，這哪有一點(diǎn)商品經(jīng)濟(jì)的影子呵！

一些學(xué)者官員拼命解釋：住宅不是普通商品，是投資品，天下哪有天生的投資品？投資品能成為投資品，都是“故意”的，是人為的。80年代的鋼鐵批條就是投資品，比當(dāng)時(shí)投資黃金鉑金回報(bào)率高得多的投資品！現(xiàn)在鋼鐵批條還能成為投資品？過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有那個(gè)店了，當(dāng)“收藏品”去收藏吧！

房子到了該跌的時(shí)候還是會(huì)跌的，跌了，天也塌不下來(lái)！香港房市大跌的日子沒(méi)有過(guò)去多遠(yuǎn)。2001年初，新界荃灣中心65平方米的房曾以60萬(wàn)元港元成交，2002年，香港每月按揭還貸三、四千元就可以成為業(yè)主，香港地產(chǎn)界權(quán)威人士認(rèn)為“這是任何社會(huì)不常出現(xiàn)的情況”。香港地價(jià)大跌也歷歷在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33萬(wàn)港元，1998年跌到2.81萬(wàn)港元，并一直在低價(jià)位徘徊好幾年，市區(qū)住宅地價(jià)1997年是每平方米21.41萬(wàn)港元，1998年跌到6.66萬(wàn)港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年時(shí)，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使這樣的投入，該跌時(shí)照樣跌。我們需要認(rèn)真對(duì)待的倒是并不在于香港房地產(chǎn)曾跌了多少，而是香港房地產(chǎn)在大跌前，就象我們今天一樣的瘋漲，當(dāng)然，還漲不過(guò)我們。

今天已經(jīng)在高價(jià)位買了房的人們當(dāng)然不希望房?jī)r(jià)跌，這樣的心情不難理解。 但事實(shí)往往不以人們意志為轉(zhuǎn)移。有哪個(gè)股民希望股市大跌的？但股市說(shuō)跌就跌了。隨著反腐的力度加大，房市能逃過(guò)這個(gè)規(guī)律嗎？很難說(shuō)。在一個(gè)缺乏信用的環(huán)境里，走向真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總要付出代價(jià)的。只是希望代價(jià)能使我們進(jìn)步。我們化的代價(jià)已經(jīng)很不少了！

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2006.8

???????????????? 對(duì)“地價(jià)影響房?jī)r(jià)的剖析”

在載完本人2006年的舊作后,正逢國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社先生在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)表講話不久。于是，想對(duì)鹿先生“地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定性因素。決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系?！钡恼f(shuō)法簡(jiǎn)單闡述一下看法。

鹿心社先生認(rèn)為，“國(guó)土資源部新近調(diào)查了全國(guó)東、中、西部地區(qū)620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，調(diào)查結(jié)果表明，目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)成本的15%-30%之間，平均成本為23.2%，低于英美日韓等國(guó)”。

關(guān)于這一點(diǎn)，我認(rèn)為鹿心社先生也許說(shuō)得有部分道理，因?yàn)樗f(shuō)的是地價(jià)占“房?jī)r(jià)成本”，而不是說(shuō)地價(jià)占“現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)”。“現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)”是沒(méi)有個(gè)準(zhǔn)的，是動(dòng)態(tài)的，是在“進(jìn)行中”的，但是，“房?jī)r(jià)成本”這是靜態(tài)的，是有準(zhǔn)的。房?jī)r(jià)成本，就是造房子的價(jià)加上造房子的人得到土地的價(jià)錢。請(qǐng)大家務(wù)必注意，房?jī)r(jià)成本上的土地價(jià)只能以得到土地后直接造房子的房產(chǎn)商的“拿地價(jià)”為準(zhǔn)，而不能以得到土地就轉(zhuǎn)賣的“拿地價(jià)”為準(zhǔn)。要知道，土地從政府手中出讓后，就進(jìn)入一茬茬轉(zhuǎn)賣的過(guò)程，真正要在這塊土地上造房子了，一般都轉(zhuǎn)賣到第四、第五茬了！

之所以認(rèn)為鹿心社先生只是“部分有道理”，是因?yàn)樗f(shuō)的“中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)成本的15%～30%”中的地價(jià)，事實(shí)上只是指政府收到的土地出讓金。筆者認(rèn)真研究了上海政府歷年所收到的土地使用權(quán)出讓金數(shù)據(jù)，深感驚詫——政府收的土地出讓金少得可憐！

從1988上海開始出讓第一塊土地到到1997年為止，上海市財(cái)政收入中土地使用權(quán)出讓收入入共計(jì)是20.63億美元和近80億人民幣（《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)（98）》第29頁(yè)），這期間上海出讓了13863萬(wàn)平方米土地，將20.63億美元按1990年到1997年平均匯率6.87折算成人民幣是142億，再加上80億人民幣，共計(jì)222億人民幣，平均每平方米土地收取的土地出讓金是160元人民幣。從2003年到2006年1～9月，政府實(shí)收的土地出讓金平均地價(jià)是每平方米150元、213元、169元、138元！

90年代中前期的土地出讓金平均單價(jià)是160元，到二十一世紀(jì)房?jī)r(jià)翻了幾翻，土地出讓金還是這個(gè)單價(jià)！1990年到1995年上海市財(cái)政收入年平均581億，土地出讓金只是占5%，2004年、2005年的政府財(cái)政收入3592億、4096億，土地出讓金連5%也占不到。我們的政府在“收取土地出讓金”上真的很溫情！怪不得鹿副部長(zhǎng)認(rèn)為我國(guó)的地價(jià)只占房?jī)r(jià)成本的15%～30%！但是，上海造多層住宅的土建和安裝價(jià)也就是每平方米1400左右（2006年時(shí)的價(jià)格），地價(jià)占房?jī)r(jià)成本15%～30%，也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)成本每平方米1647元時(shí)，地價(jià)每平方米247元——這是地價(jià)占房?jī)r(jià)成本15%；當(dāng)房?jī)r(jià)成本每平方米2000元時(shí)，地價(jià)每平方米600元——這是地價(jià)占房?jī)r(jià)成本30%！

這個(gè)地價(jià)占房?jī)r(jià)成本之比可信嗎？首先不信的，應(yīng)該是土地轉(zhuǎn)賣最末端的房產(chǎn)商——他們最清楚，他們是以什么價(jià)格得到土地的！

雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》給了土地轉(zhuǎn)讓以限制，限制條件是“屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。但是，法律條文是敵不過(guò)房地產(chǎn)商的智慧的，后來(lái)有幾個(gè)房地產(chǎn)商是在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)的？他們是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司”！房地產(chǎn)公司大多是項(xiàng)目工程公司，轉(zhuǎn)讓了公司就等于轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目工程；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)等具體工程還要交土地增值稅，轉(zhuǎn)讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸地方政府所得的、房地產(chǎn)業(yè)繳納比例達(dá)70%的土地增值稅，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國(guó)的地方稅務(wù)局總共只收到298.4億土地增值稅，并且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地方稅收40769.4億的0.7%（見(jiàn)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站→政務(wù)公開→稅收統(tǒng)計(jì)），298.4億中屬于房地產(chǎn)業(yè)支付的大約還只有200億。

我國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25%就能動(dòng)用對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)——實(shí)際操作中還根本不用完成25%的開發(fā)投資，只消將正在從事開發(fā)的項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)就自然而然地轉(zhuǎn)讓了，假如這個(gè)公司轉(zhuǎn)讓N次，土地使用權(quán)也就同時(shí)轉(zhuǎn)讓N次，每一次的轉(zhuǎn)讓都是得益于土地使用權(quán)人，不利于土地所有權(quán)人；而國(guó)外的慣例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)——因?yàn)榉慨a(chǎn)和地產(chǎn)不能分割交易。所以，國(guó)外的地價(jià)占房?jī)r(jià)成本是可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們，但是，他們的地價(jià)不能單獨(dú)交易，他們的地價(jià)高，就不是高在土地倒賣出來(lái)的“高”上！

至于鹿副部長(zhǎng)說(shuō)：“決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系” 。我想，我已經(jīng)在《影響房?jī)r(jià)的真正原因》中闡述清楚了，在此不多贅言了。

最后，用最通俗的語(yǔ)言說(shuō)明一下政府的土地出讓金為什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值錢的，對(duì)不？只有政府才掌控土地使用權(quán)的出讓與否，對(duì)不？政府是有活生生的、有七情六欲的人組成的，對(duì)不？那好，我掌控了土地使用權(quán)的出讓權(quán)，我就想出讓給我的親屬部屬，但關(guān)系越親，就越不可能也越不愿意多收親屬部屬的“承讓金”，所以，第一茬的土地出讓——從政府手中直接出讓的土地，這出讓金就是多收不了的！而以后發(fā)生的土地轉(zhuǎn)讓，那就是另回事了！